주택연금 장·단점 및 전망

 요즘 시국과 부동산 경기가 안 좋아서 주택연금을 생각하는 사람이 많을 것으로 예측합니다. 경제 활동 둔화로 벌이가 예전만 못 하고 부동산 거래도 많이 위축된 상황입니다. 현재 부동산 가격이 고점이라는 판단이 이미 머릿속에 자리 잡은 지 오래된 상황입니다.

 

<  목    차  >

1. 주택연금 수급의 장점

2. 자산으로서 부동산의 장점 = 주택연금에 가입하지 않는 이유

3. 최근 주택연금 가입자가 느는 이유

4. 주택연금 수급의 단점

5. 주택연금 해지시 주의할 점

6. 2022년 주택연금 달라지는 것

7. 주택연금 전망 신중해야!

 

 

 

 

1. 주택연금 수급의 장점

 주택연금제도는 주택은 보유했지만 살아갈 소득이 부족한 노년에 공기업 한국주택금용공사가 대출하는 사업입니다. 쉽게 말해 주택을 담보로 공사 보증을 받은 금융기관에서 주택 소유자에게 매월 연금처럼 대출해주는 것이지요. 근래까지만 해도 주택연금은 유명무실했습니다. 그 이유는 자명한데요. 장점은 별로 없고 단점은 확실히 부각이 되었으니깐요.

 

 장점이라고 해봤자 부동산 자산의 특성상 환금이 곤란하다는 점인데 국가가 나서서 매입해 주겠다 정도입니다. 쉽게 설명하면 부동산은 덩치가 큰 물건이기 때문에 대부분 고액 자산입니다. 이러한 고액 자산은 급히 돈이 필요할 때, 내가 팔아서 현금화하기가 어렵습니다. 아무래도 정부 (주택금융)공사라는 큰 조직에서는 부동산 정도도 쉽게 관리할 수 있는 역량이 되기 때문에 매달 현금지급이 가능한 사업을 하는 것입니다. 반대로 단점은 여러 가지 많습니다.

 

 단점을 차례차례 설명하기 전에 주택연금을 운영하는 정부와 연금가입자의 이해관계를 짚고 넘어가 볼게요. 연금을 운용하는 정부는 대다수 국민의 노후를 걱정합니다. 우리나라의 노인빈곤율을 생각하면 최대한 많은 국민에게 주택연금 가입을 유도해야 하는데요. 하지만 똑똑한 국민들은 나에게 연금이 유리한지 불리한지 여러 면에서 따져봅니다.

 

 

 

 

2. 자산으로서 부동산의 장점 = 주택연금에 가입하지 않는 이유

 전통적으로 은행, 주식, 부동산, 현물자산 등 중에서도 부동산은 선호도가 높습니다. 비록 요즘 부동산이 취득하면 취득세, 보유하면 재산·종부세, 처분하면 양도소득세 등 각종 세금이 붙어서 젊은 사람들 인식에는 불만족한 투자처 일지 몰라도, 기성세대나 나이가 좀 있는 분에게는 여전히 중요한 자산입니다. 부동산만이 갖는 특별한 가치와 그 어떤 자산보다 애착을 갖고 다룰 줄 아는 것이지요. 이렇게 보면 여전히 대한민국은 아직도 부동산입니다. 땅이 부족한 나라이고 한정된 재화이니 어쩔 수가 없습니다.

 

 이러한 높은 부동산 선호뿐만 아니라 실제로 실물 자산 중에서는 가치 보존도 잘 되고요. 어떻게 활용하느냐에 따라 보유하면서도 추가 수익을 얻을 수 있고, 잘 개발해서 되팔아 처분하면 큰 수익도 얻을 수 있습니다. 과거 수 차례 정부가 바뀌어 가면서 집값 잡겠다느니, 주택 공급을 획기적으로 늘리겠다느니 해도 어쩌면 다 공허한 공약입니다. 부동산 가격 역사를 보더라도 큰 경제적 위기상황이 닥치지 않고서는 매년 집값은 지속하여 오릅니다. 안전자산으로서 계속 선호를 받는다는 것입니다.

 

 이렇게 집값은 오르면 올랐지 잘 떨어지질 않습니다. 이와 함께 자녀들에게 상속하기 위한 목적도 있습니다. 그리고 은행, 주식, 부동산 등 자산 종류 중에서도 특히 ‘안전하게 높은’ 가치 상승을 하는 점도 함부로 주택연금제도에 가입하지 않는 주된 이유였습니다. 가만히 두어도 안전하게 오르는데 왜 굳이 팔겠느냐는 것이지요.

 

 

3. 최근 주택연금 가입자가 느는 이유

 이제 다시 돌아가서 주택연금을 운영하는 정부와 연금가입자 간의 이해관계가 어떻게 맞아떨어지는지 살펴보지요. 정부는 일정한 소득이 없는 노년층이 스스로 생활해 나갈 수 있기를 바랍니다. 집을 담보로 연금처럼 대출해줄 테니 주택연금에 가입하라는 거지요. 여기에 연금가입자는 막상 집을 팔자니 번거롭고 어차피 노후생활비가 목적이라 차라리 주택연금에 가입하자 정도의 생각이 드는 거지요. 노후에 자식에게 손 벌리지 않겠다는 안배도 있고요.

 

 이처럼 내 집을 담보 잡아 평생 또는 일정 기간을 국가로부터 매월 연금 받고 사는 겁니다. 우리나라는 노후대비가 많이 안 되어 있습니다. 일정한 소득 없이 부동산만 갖고 있어서 노후가 불안하거든요. 게다가 의료기술은 발달해서 장수하는 사람이 많아 본인의 기대수명을 길게 잡는 분도 많습니다. 이렇게 정부와 국민의 이해관계가 맞아떨어지는 겁니다. 거기다 대대적으로 홍보하는 정부와 언론도 보통이 아닙니다.

 

 

* 주택연금 가입요건

① 주택 소유자 또는 배우자가 만 55세 이상일 것

② 공시가격 9억원 이하 주택일 것(다주택자라도 합산 9억 이하면 가능)

③ 실제 거주하고 있을 것

 

 

 

4. 주택연금 수급의 단점

 이제 주택연금의 단점을 알아보겠습니다. 가장 큰 단점은 주택연금을 고려할 때 가장 부담스러운 부분입니다. 바로 연금 수령액은 해가 바뀌어도 물가상승분만큼 오르지 않는 겁니다. 다시 한번 말씀드리지만 부동산 가격은 잘 떨어지지 않는 게 일반적이지만 주택연금은 물가상승분만큼 매년 월 수령액이 감액되는 것과 같습니다. 이는 연금을 가입시점에 최초 한 번 산정하기 때문입니다. 다음은 주택 이동과 상속이 힘들다는 것입니다.

 

 물론 이사를 하고 새로운 주택을 다시 담보로 해서 승인 후 연금을 받을 수도 있습니다만, 다시 연금액을 산정해야 되고 일부 주택(일반주택 -> 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔)은 변경이 어렵습니다. 상속의 경우도 연금수급자 부부가 모두 일찍 사망하거나 부재하더라도 비록 연금 주택을 처분 후 남는 연금이 있더라도 자녀에게 잔액으로 돌려주지, 상속은 이루어지지 않습니다. 물론 연금가입자 부부 내외가 오래 살아 연금 정산액이 담보된 주택 가격을 초과하더라도 초과분을 지불할  필요가 없습니다.

 

 

 

 

5. 주택연금 해지시 주의할 점

 이와 같이 장점보다는 확실히 단점이 부각되기 때문에 주택연금제도를 가입하는 사람이 많이 없었습니다. 특히 주택연금은 가입 시점의 주택 가격과 가입자의 연령을 기준으로 연금 수령액을 결정하기 때문에 가입 이후에도 집값이 오르면 손해를 보는 경우도 있습니다. 어떻게 보면 집값이 올라도 문제, 일찌감치 가입해도 문제인 것이죠. 결국 고점 때 가입하는 것이 좋고 이 때문에 가입 후 해지하려는 움직임도 생깁니다.

 

 하지만 해지는 신중 해야 됩니다. 주택연금을 해지하려면 연금(대출)을 받는 금융기관을 방문해서 당시까지 받은 연금(대출잔액+이자)을 모두 갚아야 하며, 계약 해지 및 말소 절차를 다 밟아야 됩니다. 무작정 해지하는 것은 금물입니다. 정당한 사유 없이 해지할 경우 손해가 이만저만이 아닌데요. 무려 주택 가격의 1.5%에 해당하는 초기보증료도 반환받을 수가 없게 됩니다. 또한 해지 후에 3년이 지나야 만 다시 가입이 된다는 점도 유념할 필요가 있습니다.

 

 

 

 

6. 2022년 주택연금 달라지는 것

 올해 2022년 2월부터는 주택연금 신규 가입자의 월 수령액이 전년대비 평균 약 0.7% 정도 인상됩니다. 근거는 작년에 비해 예상한 주택 가격 상승이 높긴 했으나 가입자의 기대여명(남은 수명)과 이자율(대출이자)이 오르면서 주택 가격 상승률을 일정 상쇄하였기 때문으로 발표되었습니다. 더불어 작년에 소득세법상 고가주택 기준이 되는 가격이 9억 ->12억으로 오르면서 월 수령액도 이를 반영하여 오르게 되었는데요. 주택연금 가입자 추세에 어떤 영향을 미칠는지 아직 두고 봐야 할 것 같습니다.

 

 

 

 

 

7. 주택연금 전망 신중해야!

 주택은 내가 어느 지역에 살고 있는지, 주변 입지는 어떠한지, 현재 개발 계획이 수립되지는 않았는지, 현재 가격이 고점인지, 저점인지 등을 신중히 잘 판단하여 향후 주택 가격이 상승할 것으로 예측된다면 가입 시기를 조금 뒤로 늦추고, 하락이 예상된다면 지금 고점일 때 가입하는 것이 좋은 전략일 것입니다. 다음에는 시간적 여유가 된다면 주택연금제도에 대해 더 자세히 다뤄보는 기회가 주어진다면 좋겠군요.

 

 본 내용이 유익했다면 공감~ 꾹~! 눌러주면 감사하겠고요. 아래 글은 기초연금(노인연금) 수급자격, 내 현재 소득이 얼마여야 수급받을 수 있는지, 수령액, 신청방법, 국민연금과 연계시 감액되는 부분 등에 대해 자세히 설명한 글입니다. 주택연금 외에도 기초연금은 빠뜨리지 않았는지 해당될 것 같다면 꼭 읽어보시길 추천해 드립니다. 끝까지 읽어주신 분 모두 감사드립니다.

노인 기초연금 수급자격