경매 공매 차이 무엇이 중요할까?

경매 공매 차이를 잘 모르는 사람이 많습니다. 당연한데요. 그 이유는 둘 다 자산 증식 및 재테크 목적으로 활용하다보니 비슷하게 생각할 수 있습니다. 그리고 전자에 대해서는 어느 정도 알지만 후자는 생소한 경우가 많습니다. 지금부터 정확히 어떻게 다른지 살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 기본 개념

둘 다 자산을 팔아 채권자에게 돈을 갚는 절차라는 점에서 비슷해 보이지만 사실 두 용어는 출발점부터 다릅니다.

 

경매(競賣): 민간 부동산 시장에서 주로 활용됩니다. 채권자가 법원에 신청하면 이후 중재하여 진행하는 매각 절차입니다. 조금 어렵지만 고급스럽게 표현하면 민사채권 추심을 목적으로 하는 강제집행이라고 합니다.(민사집행법)

공매(公賣): 국가 또는 공공기관이 주관하는 자산 매각 방식입니다. 주로 세금 미납 등으로 압류된 자산을 매각할 때 사용됩니다. 이 역시 달리 표현하면 공법상 조세채권을 실현을 목적으로 한다고 말합니다.(국세징수법)

 

2. 주체의 차이

사실 기본 개념 설명에서 이미 경매 공매 차이에 대해 감을 잡을 수 있지만 이해를 돕기 위해 항목별로 정리해봤습니다. 첫 번째는 '주체'입니다.

 

경매: 법원이 주관합니다. 채권자가 경매를 신청하면, 법원이 판단한 후 절차를 진행하여 매각합니다.

공매: 한국자산관리공사(캠코)와 같은 공공기관이 주관합니다. 세금 미납, 국가 채무 불이행 등의 사유로 압류한 자산을 매각합니다.

 

3. 절차의 차이

경매: 법원이 개입하여 자산을 매각하고, 그 대금으로 채권자에게 돈을 지급합니다. 법적 규제 하에 엄격하게 진행됩니다.

공매: 공공기관이 자산을 매각하여 공적 채무를 회수하는 과정입니다. 진행 절차는 경매보다 간소할 수 있습니다. (=법원으로 직접 가지 않아도 인터넷을 통해 가능하기 때문)

 

4. 매각 방식의 차이

경매: 입찰 방식을 통해 가장 높은 가격을 제시한 사람이 낙찰 받습니다.

공매: 역시 입찰 방식을 사용하지만, "온비드" 같은 공공 입찰 시스템을 통해 진행됩니다. 경매와 비슷하지만, 공매에서는 특정 조건에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

 

5. "유찰" 에서의 차이

일반인들이 가장 궁금해하는 경매 공매 차이입니다.

(1) 기본 개념

유찰이란 경매나 공매에서 자산을 매각하려 했으나, 입찰자가 없어 낙찰이 이루어지지 않는 상황을 말합니다.

 

(2) 유찰의 결과와 재매각

유찰이 발생하면 자산을 재매각하는 과정을 거치게 됩니다. 하지만 그 방식과 과정에서 차이가 있습니다.

 

경매

- 유찰이 발생하면, 자산의 가격이 감정가의 일정 비율만큼 낮아집니다. 예를 들어, 1회 유찰 후 20~30% 정도 낮아질 수 있습니다. (각 광역자치단체에 따라 감가비가 다름)

- 이후 다시 진행해 입찰자가 나타날 때까지 반복적으로 유찰과 재매각이 이루어질 수 있습니다.

- 최종적으로 낙찰이 될 때까지 입찰이 계속되며, 낙찰자가 나타나지 않으면 경매 절차가 종료될 수도 있습니다.

 

 

공매

- 유찰이 발생하면, 역시 매각가가 하향 조정됩니다. (10% 정도)

- 온비드 시스템을 통해 다시 절차가 진행됩니다.

- 공매는 경매보다 유연한 방식으로 재매각이 이루어질 수 있으며, 경우에 따라 직접 협의 매각이나 수의 계약 등의 다른 방식으로 자산을 처분할 수도 있습니다.

 

(3) 유찰 횟수와 매각가 조정

경매: 유찰될 때마다 일정 비율로 감정가가 하락하며, 통상적으로 1~3회 정도 유찰이 발생한 후 최저가에 도달하는 경우가 많습니다.

공매: 역시 비슷하게 감정가가 하락하지만, 그 조정 폭과 방식은 공공기관의 규정에 따라 다를 수 있습니다.

 

(4) 투자자의 전략적 접근

이 역시 경매 공매 차이로 잘 알아두어야 합니다.

 

경매 : 유찰된 자산은 가격이 낮아지므로, 투자자에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다. 하지만 너무 많이 유찰된 자산은 향후 가치에 의문이 생길 수 있으므로 주의가 필요합니다.

공매 : 이 역시 투자자가 많습니다. 특히 공공기관이 관리하는 자산이라는 점에서 법적 리스크가 상대적으로 적기 때문에 안전성을 중시하는 이들이 관심을 가질 수 있습니다.

 

 

6. 실무에서 차이

(1) 잔금 납부

경매: 남은 잔금을 전액 일시불로 내야 합니다.

공매: 조건에 따라 분할로 낼 수 있습니다.

(2) 소유권 이전과 물건 인도

경매: 잔금 처리 후 즉시 소유권 취득합니다. 점유한 사람으로부터 넘겨 받을 때 법원이 인도명령을 내릴 수 있습니다.

공매: 잔과 관계없이 등기부에 올라가야 취득합니다. 사법권을 행사하는 법원이 아닌 공공기관이 주관하기에 명도 과정이 다소 힘들 수 있습니다.

 

 

지금까지 경매 공매 차이의 요점만 간단히 설명해보았는데요. 요약하자면, 경매는 법원이 주관하고 공매는 공공기관이 주관한다는 점이 가장 크게 다른 점입니다. 그리고 경매는 민간 채권자 중심, 공매는 공공 채무 중심으로 생각하면 조금 더 이해하기 쉽습니다. 해당 정보 유용하게 활용하기 바랍니다.

 

 

아래는 추가로 도움이 될 수 있는 정보입니다. 필요하면 참고해보기 바랍니다.

 

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