상생임대 주택이란, 양도세 혜택

이제 자기가 구입한 주택에 2년을 거주 안 하더라도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 되었습니다. 양도세는 아직 부동산을 잘 모르면 크게 와 닿지 않을 수도 있는데요. 부동산 세금 중에 내는 규모가 가장 큰 세금이기 때문에 비과세 여부에 따라 가장 큰 절세 혜택을 누릴 수가 있는 세금입니다.

 

지난 정부 때는 특히 부동산 규제가 심하고 세금이 많았습니다. 자기가 가진 집도 마음대로 팔 수 없었지요. 오늘은 이렇게 2년 실거주 없이도 양도세 비과세 혜택을 받아볼 수 있는 상생임대 주택이란 무엇인지 알아보겠습니다.

서울 모습 일러스트

아직도 내가 상생임대인이 될 수 있는지, 어떤 주택이 상생임대 주택에 해당하는지 잘 모르고 있다면 이 글을 읽으면 큰 도움이 될 것입니다. 열정적으로 이해하기 쉽게 친절하게 설명할 테니 끝까지 집중해서 따라와 주면 유익한 정보 많이 얻어갈 수 있을 거예요. 자~ 시작!

 

 

 

상생임대인이란?

세입자에게 전·월세를 줄 때, 직전 임대료보다 낮거나 같게 또는 5% 초과해 올리지 않는 임대인을 말합니다. 정부가 전·월세 가격이 오르면 큰 경제적 타격을 입는 집 없는 세입자를 보호하기 위해 만든 제도라 할 수 있습니다.

하지만 반대로 집주인(임대인)은 당장 임대료 소득이 줄면서 큰 불편을 겪을 수가 있게 되요. 그렇지만 양도세 비과세 혜택을 받으려면 반드시 임대료를 5% 넘게 올리면 안 되고, 빨리 내 집을 팔아버리고 싶은 소유자라면 웬만큼 임대료 수입보다는 양도세 비과세 혜택이 더 클 것이므로 상생임대인 제도에 관심을 갖게 됩니다. 

 

 

 

상생임대 주택이란? 조건은?

상생임대주택이 되려면 여러 가지 조건이 붙습니다. 아래에 정리해 볼게요.

 

① 1세대 1주택자 -> 다주택자도 가능한 길이 열리게 됨

: 다주택자도 1주택 전환 계획을 세우고 여러 주택 중 가장 마지막에 상생임대주택을 팔면 양도세 비과세 가능해집니다.

 

② 9억원 이하 주택 -> 모든 주택 가능

: 9억원 이하 주택만 가능하다는 조건이 있었지만 작년 부동산 광풍으로 집값이 고공행진 했고, 혜택을 받는 대상이 적었습니다. 올해 바뀐 상생임대인 제도에 따라 모든 가격의 주택이 상생임대주택이 될 수 있습니다. 심지어 서울시의 강남구 고가주택도 가능합니다.

 

③ 22년 12월 31일까지 -> 24년 12월 31일까지

: 기간이 연장되었습니다. 다소 여유가 생기게 되었습니다.

지금까지 소개한 ①~③ 조건을 보면서 상생임대 주택이란 어떤 조건을 갖춘 주택을 의미하는지 어느 정도 이해가 됐을 것입니다. 이제 ④~⑤ 조건은 방송뉴스나, 언론에서도 보도하듯이 까다로운 조건입니다. 그렇지만 쉽게 이해할 수 있게 설명해 볼게요. ^^

서울 야경

④ 직전 계약이 1년 6개월 이상 임대한 계약일 것

: 한 번에 이해가 되는 분도 있을 것이고 이해하기까지 시간이 좀 걸리는 분도 있을 텐데요. 위에 올려놓은 상생임대인 제도에 대해 정리한 분석표처럼 ‘상생임대인 개념’에 직전 계약에서 5%를 초과하지 않는 계약을 맺은 임대인이라고 언급을 했는데요.

 

정부가 요구하는 상생 계약 ‘5%를 초과하지 않는 계약’을 맺으려면 이미 당연히 이전에 임대를 했던 적이 있어야 하겠지요. 그래야 5%를 올리든 내리든 할 것 아니겠습니까? 바로 그 이전 임대계약이 직전계약이 됩니다. 이 직전계약은 최소 1년 6개월 이상은 임대를 한 기간이 존재해야 하고요. 사실 이 부분을 이해하지 못해서 상생임대 주택이란 무엇인지 제대로 이해를 못하는 건데 다행히 이해가 되었다면 좋겠습니다.

 

⑤ 2021년 12월 20일 ~ 24년 12월 31일까지 맺은 계약일 것

: 위 기간 중에 세입자에게 임대를 하면 되고요. 이 임대계약은 직전 계약 임대료의 5%를 초과하지 않아야 하며 최소 2년 은 임대기간(의무기간)을 두어야 합니다.

 

 

 

상생임대 양도세 혜택을 받는 대상은?

흠... 아직까지도 내가 상생임대인 자격이 돼서 비과세 혜택을 받을 수 있는지 잘 모르겠다면 계속 집중해주길 바랍니다.

 

도대체 누가 이런 혜택을 받을 수 있는가? 사실 언론에서도 이 제도의 혜택을 받는 대상이 적을 것이라고 보도하고 있는데요.

 

서울, 경기, 부산 등 조정대상지역 주택을 구입했던 사람입니다. 2017년 8월 3일 이후 서울 등 정부에서 지정한 조정대상지역에서 구입한 주택을 팔 때는 2년 실거주 조건도 채워야 양도세 비과세를 받을 수 있었던 상황이었던 건데요.

 

 

보통 1주택의 경우라면 2년 보유하면 비과세라고 잘 알고 계신 분도 있습니다. 이전 정부의 8.3 부동산 대책으로 규제된 지역은 2년 실거주라는 규제 조건이 붙었던 것이지요.

 

어쨌든 이렇게 조정지역에서 1세대 1주택자라면 보유한 주택을 실제 거주하지 않고도 상생임대 주택이란 조건에 맞춰 임대만 하면 비과세 받을 수 있다 보니 실제 상당한 절세 혜택이 가능한 제도로 보이긴 합니다.

 

* 참고로 아직 부동산에 대해 잘 모르는 일반인은 임대료 5%와 관련된 제도가 상생임대인제도 말고도 몇 개 더 있어서 헷갈릴 수도 있을 겁니다. 임대차 3법 중 하나인 계약갱신청구권 그리고 주택임대사업자의 등록주택이 있는데요. 취지는 비슷하지만 같은 제도는 아니라는 점 알아가면 되겠습니다.

 

 

 

주요 궁금증 정리해봤습니다!!

① 전세 낀 매물 사도 상생임대 비과세 혜택 받을 수 있나요?

: No, 전세 낀 매물을 사서 임대주는 행위는 전·월세 안정대책의 취지 상 아무런 도움이 되지 못하기 때문에 가능하지 않습니다. 주무 부처인 기획재정부에서 발표한 정책브리핑 자료에 명시되어 있습니다. 참고 바랍니다.

 

② 첫 번째 임차인과 두 번째 임차인이 달라져도 상관없나요?

: Yes, 임차인은 중요하지 않습니다. 어차피 다 같은 처지의 임차인이기 때문에 위 언급한 상생임대 주택이란 조건 5가지만 충족하면 비과세 받을 수 있습니다.

 

③ 임차 의무기간이 헷갈려요. 1년 6개월 조건을 간단하게 정리해주세요.

: 쉽게 설명하면 직전 계약 1년 6개월, 현재 계약 2년 이렇게 두 번만 조건을 채우면 비과세 가능합니다. 다만 실제 임대기간이 중요한데요. 계약은 2년씩 했더라도 실제 임대는 1년간 했다면 혜택을 받지 못합니다. 한편 현재 계약 2년 조건의 경우 1년 계약을 했더라도 묵시적 갱신으로 2년간 임대했다면 임대 의무 기간을 채운 것으로 인정될 수 있습니다.

 

 

④ 전세말고도 월세나 반전세도 가능한가요?

: Yes, 요즘은 전세도 월세로 많이 바뀌는 상황입니다. 당연히 가능하고요. 전세금에서 월세로 바뀌는 금액을 계산했을 때 해당 임대료가 5%를 초과하지만 않으면 상생임대 양도세 비과세가 가능합니다.

 

⑤ 서울 강남, 서초의 고가주택 그리고 주택임대사업자도 가능한가요?

: Yes, 현행 제도에서 개선되면서 가격 제한이 없어져서 고가 주택도 가능합니다. 주택임대사업자의 임대주택도 혜택을 받습니다. 임대사업자가 안 된다면 역차별인 것이지요. 상생임대인과 동일한 혜택을 받습니다.

 

⑥ 직전 계약과 현재 계약 사이에 임차인을 못 받아서 공백기가 있어도 혜택 받을 수 있나요?

: Yes, 아무런 문제 될 것이 없습니다. 현재 계약이 2024년 12월 31일 이전까지만 이루어지면 됩니다.

 

 

맺음말

지금까지 상생임대 주택이란 무엇인지, 그리고 상생임대 양도세는 어떤 조건에서 비과세 되는 건지 자세히 설명해보았습니다. 글이 도움이 되고 유익했다면 공감 버튼! 꾸~욱! 눌러주면 감사하고요.

 

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모두 행복한 하루되시기 바랍니다.