주택임대사업자 혜택과 등록절차 총정리

최근 부동산 세금 정책이 순리대로 다시 회귀하는 분위기이지만 여분의 주택을 갖고 있다면 주택임대사업자 등록을 할지 말지 고민하는 사람이 많을 겁니다. 등록 절차도 정해진 대로만 하면 되기 때문에 정부에서도 임대사업자로 등록하도록 많이 장려하는 편입니다.

과연 등록하면 어떤 주택임대사업자 등록절차를 통해 이루어지며 지방자치단체에 등록하면 받게 되는 주택임대사업자 혜택, 유리한 점은 무엇이 있는지 지금부터 함께 살펴보도록 합시다.

 

 

 

주택임대사업자 혜택

 

1. 취득세 감면

먼저 혜택부터 살펴보도록 하지요. 그래야 동록할지 말지 결정할 수 있을 테니까요. 첫 번째 혜택은 취득세입니다. 주택 전용면적이 60㎡ 이하이고 납부해야 할 취득세가 200만원 이하면 취득세가 전면적으로 면제됩니다. 정부가 주택임대사업을 모두 감당할 역량이 부족하다보니 민간임대사업자에게 혜택을 주며 장려하는 건데요. 또한 60㎡ 이하 면적에 200만원을 초과하는 취득세가 나오더라도 85%는 경감되기 때문에 꽤 괜찮은 혜택이라 할 수 있습니다. 다만 무조건 되는 건 아니고 신축이나 처음 분양받은 공동주택, 예컨대 아파트나 오피스텔로 6억 이하여야 합니다.

 

- 6억 이하의 신축, 처음 분양받은 공동주택 (아파트, 오피스텔 등)
* 주택 전용면적 60㎡ 이하 + 취득세 200만원 이하 = 취득세 면제
* 주택 전용면적 60㎡ 이하 + 취득세 200만원 초과 = 취득세 85% 경감

 

 

 

2. 재산세 감면

두 번째 주택임대사업자 혜택은 재산세입니다. 40㎡ 이하이고 50만원 이하의 재산세가 나온다면 면제가 됩니다. 또한 40~60㎡와 60~85㎡ 는 각각 75%, 50%가 경감이 되는데요. 취득세와 마찬가지로 6억원 이하이고 오피스텔은 기준이 더 엄격해 4억원 이하라는 조건이 따릅니다. 이러한 취득세와 재산세 감면은 내후년인 2024년 말까지 신청자에 한해 혜택이 제공되므로 미리 잘 숙지해서 준비 절차를 밟아나가는 것이 좋겠습니다.

 

- 6억 이하 주택 & 4억 이하 오피스텔
* 40㎡ 이하 + 재산세 50만원 이하 = 재산세 면제
* 40~60㎡ 이하 + 재산세 50만원 이하 = 재산세 75% 경감
* 60~85㎡ 이하 + 재산세 50만원 이하 = 재산세 50% 경감

 

 

 

3. 종합부동산세 합산배제

이 부분은 다소 실효성이 적은 부분인데요. 소규모 주택임대사업자를 위한 혜택이라 생각됩니다. 공시가가 수도권과 비수도권 각각 6억, 3억 이하이면 종부세에 합산하지 않고 세금이 부과된다는 것입니다. 다만 매수한 부동산의 지역이 투기과열지구나 조정지역 내에서 위치하고 이를 취득한 경우는 종부세에 합산되어 과세가 됩니다.

 

 

 

 

4. 임대소득세 감면

네 번째 주택임대사업자 혜택은 임대소득세입니다. 여기에는 두 가지 조건이 붙습니다. 먼저 국민주택규모인 85㎡ 이하 면적의 주택이어야 하고요. 공시지가 6억 이하의 임대주택이라야 합니다. 두 조건 모두에 해당한다면 1호 임대 시 75%, 2호 임대 시 50%가 소득세 감면 됩니다. 다만 이러한 감면 혜택은 올해 연말까지 발생하는 임대 소득에 적용되는 사항입니다.

 

- 국민주택규모 85㎡ 이하 주택 + 6억 이하 임대주택 (공시지가)
* 1호 임대 시 = 임대소득세 75% 경감
* 2호 임대 시 = 임대소득세 50% 경감

 

 

 

5. 양도세율 중과배제

이 밖에도 양도세율 중과 배제와 거주주택 비과세 등의 세제 혜택이 있습니다. 다만 이 경우도 조건을 보면 수도권은 6억 이하의 주택이어야 하고 비수도권이라면 3억 이하여야 됩니다.

 

 

 

 

주택임대사업자 혜택을 받으려면 지켜야할 사항

임대료를 인상할 때 상한선이 존재합니다(증액 제한). 직전 계약에 체결한 임대료의 5%를 넘어서서 증액하면 안 됩니다. 만약 어기게 되면 과태료가 발생합니다. 또 하나 더 지켜야할 사항이 있는데요. 임차인의 주거 안정을 위해 임대인으로서 최소한 임대를 해줘야 하는 의무 기간이 있습니다. 10년이라는 기간인데요. 공공지원이든 장기일반이든 모두 10년입니다. 4, 8년에서 10년으로 연장되었습니다.

- 임대료 5% 초과 증액 제한
- 임대 의무기간 10년

 

규정을 어기고 임대를 안 하거나 직접 거주 또는 무단 양도하면 안 됩니다. 임차인의 귀책사유가 없다면 임대 의무 기간 동안 계약을 임의로 해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다. 또한 사업자 등록이 말소되는 날이 되기까지는 보증금에 대해서 반드시 보증가입을 해야 합니다. 이러한 사항들을 지키지 않으면 주택임대사업자 혜택을 받을 수 없습니다.

 

* 참고로 보수와 진보 정권이 저마다 부동산 정책에 대한 관점과 온도차가 극명하게 차이나기 때문에 항시 바뀔 수 있는 주택임대사업자법의 내용을 수시로 확인해봐야 하며 전문가에게 자문을 구할 필요가 있겠습니다.

 

 

 

 

주택임대사업자 등록절차 (방법)

등록하기 위해서는 현재 주택을 보유하고 있거나 가질 예정이어야 합니다.

 

보유자라면 등기사항 증명서를 발급받고 지자체를 방문하거나 온라인(렌트홈)으로 임대사업자 등록을 진행하면 되는데요. 여기서 주택을 매입주택인지, 건설주택인지 선택해주고, 본인 인적사항을 입력하면 됩니다. 그리고 다음 건축물대장 조회를 하면 내용이 자동으로 입력되므로 참고해서 등록하면 완료가 됩니다.

 

이후 국세청에 사업자 신고를 하면 마무리 되며, 신청 후 일주일 정도 되면 증명서가 발급이 됩니다. 이후 세무서에서 부가가치세 면제등록이 진행될 테고요. 외국인이나 재단도 가능합니다. 다만 제출 서류가 추가되게 되므로 이 부분 참고바랍니다.

 

 

보유자가 아닌 보유할 예정자라면 아직은 건물등기사항 증명서가 없기 때문에 임대주택이 될 부동산의 사업 계획 승인서나 건축 허가서, 매매 계약서, 분양계약서 등의 서류가 요구될 수 있습니다. 또한 소유권을 언제까지 가져야 한다는 기한이 존재하는데요. 만약 먼저 임대사업자 등록은 했으나 기한까지 소유권을 확보 못 하면 등록이 말소 처리되므로 주의해야 합니다. 참고 바랍니다.

 

- 주택임대사업자 등록절차 간단히 정리

① 지자체(시/군/구청) 건축과 방문신청 또는 온라인 렌트홈 사이트 접속

② 매입/건설주택 둘 중 하나 선택 및 본인 인적사항 입력

③ 건축물대장조회 자동입력 및 등록 완료

④ 국세청 사업자 신고 마무리 및 일주일 후 증명서 발급 완료

⑤ 세무서 부가세 면제 등록 진행

 

주택임대사업자 등록 온라인 신청하기

 

 

버튼을 클릭하면 위 주택임대사업자 등록절차에서 소개한 렌트홈 사이트로 연결됩니다. 해당 사이트에서 회원가입하거나 공인인증서로 접속해서 등록 진행하면 될 것입니다.

 

 

 

 

맺음말

지금까지 주택임대사업자 혜택을 중심으로 주택임대사업자 등록절차와 지켜야할 사항을 공부해 보았습니다. 일단 사업자등록을 하게 되면 의무적으로 임대해야 하는 기간을 지켜야 하고, 양도세 중과 배제 혜택을 얻기 위해서 일정 기간 반드시 임대사업을 유지해야 합니다. 현업에 계시는 분의 모습을 보면 매우 힘들다는 걸 옆에서 지켜보며 느낄 수 있는데요. 이러한 결단을 하겠다면 거듭된 숙고와 충분한 검토를 거쳐 현명한 판단을 내리길 바랍니다.

 

부동산대책 정보사이트 정책풀이집

 

 

주택임대사업자 혜택과 제도 변경사항 등 참고가 될만한 정부 사이트도 소개해 드립니다. 위 버튼 클릭하면 해당 사이트로 연결됩니다.

 

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