가로주택정비사업 절차, 단점 쉽게 이해

우리나라 수도 서울은 좁은 한정된 지역에 많은 사람이 살다보니 각종 정비사업을 자주 벌이게 됩니다. 부동산 공부에 관심이 있거나 재테크로 접근하는 사람에게는 가로주택정비사업을 포함한 각종 정비사업이 그리 낯설지만은 않을 거라 생각합니다. 물론 이 글은 부동산에 대해 잘 모르더라도 이해를 쉽게 할 수 있도록 최대한 쉬운 용어와 친절한 설명으로 진행될 겁니다. 믿고 끝까지 따라 읽어주길 당부드립니다. 자, 그럼 시작합니다.

주민이 쾌적하고 안전하게 살 수 있도록 주거환경을 개선하고, 도시 미관도 아름답게 만드는 정비사업은 부동산의 가치를 높여주게 됩니다. 오늘 설명드릴 가로주택정비사업은 흔히 ‘미니 재건축’이라고 부릅니다. 왜 그런 건지도 함께 이해하는 시간을 가져보도록 하지요.

가로주택정비사업이 필요한 이유

앞서 우리나라 수도 서울은 좁은 곳에서 많은 인구가 살고 있다고 말씀드렸습니다. 이렇게 집을 지을 땅이 부족하면 어떻게 해야 할까요? 저층 주거지를 고층 주거지로 안전하게 탈바꿈 시켜야 합니다. 방법은 재개발과 재건축, 그리고 각종 정비사업을 하면서 공급을 늘리는 것입니다.

지난 과거 서울은 재개발과 재건축 사업 위주였습니다. 이 말은 대규모로 넓은 땅을 한 번에 밀어버리고 그 자리에 대단지 아파트를 짓는 것이지요. 물론 획기적으로 주택 공급을 늘릴 수 있는 장점이 존재하는 사업이지만 단점도 있습니다.

가로주택정비사업은 이러한 재개발, 재건축과 비교하면 작은 규모의 주거정비사업입니다. 개발할 땅의 면적이 넓어서 수익성이 좋은 재개발, 재건축 사업과 비교하면 매우 작은 규모의 개발인 것입니다. 물론 수익성도 낮은 사업이라고 생각하는 사람도 많고요.

하지만 치밀하고 완성도 높게 대한민국 수도 서울시의 도시계획을 짤 때는 재개발, 재건축 사업 범위가 미치지 못하는 소규모 지역도 포함할 수 있어야 합니다. 가로주택정비사업이 필요한 이유이지요. 이제는 사업의 개념과 장점과 단점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

가로주택정비사업이란? 장점은?

① 대상 : 도로와 접한 소규모 노후 저층 주거지

② 의의 : 소규모 도시 재생 사업 (주거 환경 개선)

③ 규모 : 단독주택 10가구 이상 또는 공동주택 포함 20가구 이상

④ 장점

- 대규모 철거가 없다

- 기존 저층 주거지의 도로와 기반시설을 유지한다

- 각종 절차 생략 & 사업 기간이 짧다 (10년 -> 2~3년)

- 사업 승인 4~5년이 지나면 빠르면 입주 가능하다

가로주택정비사업 단점

① 투자의 관점에서 부동산 가치 상승에 기여하는 기반시설이 늘어나지는 않는다

: 소규모 단위의 지역 개발이기 때문에 기본적으로 주택 위주의 신축이 이루어지게 됩니다.

② 건물을 위로 올릴 수 있는 건축 가능한 층수가 제한적이다

: 최근 가로주택정비사업의 층수제한 규제가 완화되었지만(7층 -> 15층) 최대 15층까지만 가능합니다.

③ 사업성이 재개발보다 떨어지므로 기대이익이 적을 수 있다

: 개발 규모가 크면 박리다매의 효과가 있지만 규모가 작은 개발은 개발사의 숙련된 노하우가 요구되어 개발이 현실적으로 어려운 경우가 많습니다.

④ 대형 건설사의 참여율이 낮다

: 사업성, 수익성과 비슷한 맥락인데 사업의 추진력이 떨어질 수가 있게 됩니다.

⑤ 교통(도로)이 획기적으로 개선되기는 어렵다

: 기존 구역 내에서 진행되기 때문에 현실적으로 도로를 새로 만든다던지 하는 건 쉽지 않습니다.

최근 가로주택정비사업 절차와 현황

가로주택정비사업이 필요한 이유 때문에 최근 서울시에서 본 정비사업을 활성화하기 시작했습니다. 민간에 의존하며 사업을 맡기기보다는 공공도 참여하고 행복주택같은 공공임대방식을 10% 이상 분양물량에 포함시키기도 했고요. 사업을 빠르게 진행시키는 지구단위계획도 짜는 등 사업에 추진력을 불어넣고 있습니다.

특히 면적의 완화와 층수 제한 완화(250가구 -> 500가구 규모, 7층 -> 15층)는 가로주택정비사업 단점도 보완하고 사업성과 수익성을 크게 높이기 때문에 사업이 활기를 띌 것으로 전망됩니다.

이번 달 2022년 8월 부터는 조합원 지위 양도 제한도 완화되었습니다. 이 말은 전매제한이 없어서 조합원 지위 승계가 가능하다는 의미입니다. 해당 사업 구역 내에 5년 소유, 3년 거주했다면 가로주택정비사업 절차 상 조합설립이 인가된 이후라도 지위를 팔 수 있는 예외 규정이 생겨났기 때문이지요. 하나 더 분양가상한제, 초과이익환수제, 재당첨제한도 모두 규제받지 않는 사업이 되었습니다.

맺음말

모든 내용을 종합해서 정리하면 본 사업은 ‘미니 재건축’ 사업으로 최근에 규제를 풀어서 비교적 작은 규모 사업이지만 수익성은 다소 오르면서 활기를 띄는 부동산 정비사업이라고 보면 되겠습니다.

지금까지 가로주택정비사업이란 무엇인지, 장점, 가로주택정비사업 단점, 절차에 대해 살펴보았습니다. 모두 유익한 정보되었길 바라고요. 도움이 되고 내용이 좋았다면 공감 버튼! 꾸~욱! 눌러주면 감사하고요. 다들 행복한 하루되기를 바랍니다. 아래 사진은 현재 가로주택정비사업이 완료된 곳과 진행 중인 곳을 정리해놓은 자료입니다. 좋은 참고자료가 되기를 바랍니다.