지구단위계획구역이란 장단점
지구단위계획구역이란 도시 개발과 토지 이용을 체계적, 계획적으로 진행, 관리하기 위해 지정하는 구역을 말합니다. 공인중개사 등 자격시험을 공부하는 사람들이라면 보통 어느 한 지역을 빠르게 개발하기 위해 지정한다고 알고 있는데요. 최대한 간단하고 간결하게 정리해보겠습니다.
1. 지구단위계획구역이란?
도시의 특정 지역 내에서 체계적이고 효율적인 개발과 관리를 위해 정부나 지자체가 지정하는 구역입니다. 해당 구역 내 건축물, 도로, 공원, 녹지 등 도시 구성 요소들을 종합적으로 계획해서 쾌적한 생활환경을 조성하고 도시경관을 유지하려는 목적으로 지정합니다. 이를 통해 지역 특성에 맞는 개발이 이루어질 수 있도록 유도합니다.
2. 지정 배경
정부는 도시개발이 필요하거나 난개발이 우려되는 지역에 대해 지구단위계획구역으로 지정할 수 있습니다. 보통 도시의 재개발, 재건축, 또는 신도시 조성이 필요한 곳들이 주요 대상입니다.
3. 지구단위계획구역의 주요 내용
다음과 같은 세부 내용이 설정되는 경우가 많습니다.
건축물 높이 및 용적률: 쾌적한 도시환경을 유지하기 위해 건물 높이와 연면적 비율(용적률)을 제한해 밀집 개발을 억제합니다.
건축물 디자인 및 경관: 도시 미관을 해치지 않도록 건물의 외관과 색채 등을 관리합니다.
도로 및 교통체계: 교통 혼잡을 줄일 수 있도록 도로망을 효율적으로 구축하고 사고 방지를 위한 시설물을 짓습니다.
공원 및 녹지: 주거생활에 있어 필요한 자연 공간을 확보하고, 주민들이 쉴 수 있는 공원이나 녹지를 조성해 계획적으로 배치합니다.
4. 정책적 의의 (장점)
구역 지정을 통해 도시 전체의 균형 잡힌 발전을 도모할 수 있는데, 대표적으로 아래와 같은 의의가 있습니다.
난개발 방지: 무분별한 개발을 통제하는 기능을 갖습니다. 개별 필지마다 다르게 개발되면 도시 균형을 무너뜨릴 수 있는데, 이를 막기 위해 특정 구역 내에서는 건물의 높이, 용적률, 경관 등을 일관적, 체계적으로 규제합니다.
생활환경 개선: 주거지, 상업지, 공공시설 등이 조화롭게 배치되도록 해 삶의 질이 높아지도록 합니다. 예를 들어, 공원이나 녹지, 그리고 교통체계 등을 통해 전반적인 생활여건을 개선합니다.
도시 경관 유지: 건축물의 디자인이나 건물 간의 조화를 통해 도시의 미적 가치를 높일 수 있습니다.
지역 맞춤형 개발: 예를 들어, 주거지에서는 거주민의 편의를 고려해 공공시설과 상업시설의 배치를 신중히 계획하고, 상업지에서는 교통과 유동 인구를 고려해 효율적인 설계를 진행하는데 이는 지역 특성을 반영한 발전을 유도하는 중요한 역할을 합니다.
5. 문제점 (단점)
위와 언급한 긍정적인 효과를 가져오지만, 일부 문제점도 있다는 점 참고해볼 필요가 있습니다.
개발 제한: 구역 내 개발 기준이 엄격해지면서 민간 사업자들이 개발을 진행하는데 어려움을 겪을 수 있습니다.
과도한 규제: 이 일대에 살고 있는 주민들은 새로운 규제로 인해 재산권 행사에 제한을 느낄 수 습니다. 특히 건축물 용도 변경이라든지 증축 등이 어렵게 될 수 있습니다.
개발 지연: 지구단위계획을 수립하고 승인하는 과정이 복잡하고 시간이 많이 걸릴 수 있습니다. 특히 대규모 프로젝트일수록 행정 절차와 협의 과정이 길어져 지연되는 경우가 많아, 사업진행 속도가 늦어질 수 있습니다.
비용 상승: 공공 인프라 구축, 경관 관리 등 여러 조건을 충족시키려 하다보면 더 많은 비용이 소요될 수 있습니다. 이는 결과적으로 개발 사업자의 부담을 높이고,이를 이용하는 사람들에게도 그 부담이 전가될 수 있습니다.
일부 지역 소외: 특정한 지역만 지정되다 보니, 상대적으로 다른 곳은 소외될 수 있습니다. 이는 불균형 발전을 초래할 수 있으며, 심지어 다른 곳은 낙후될 위험이 존재합니다.
6. 마무리
서울, 부산 등 광역지자체에서는 도심 재개발을 위해 많은 지역이 지구단위계획구역으로 지정돼오고 있습니다. 예를 들어, 서울 강남의 압구정동이나 주요 수도권의 신도시 조성이 대표적인 사례인데요. 이러한 지역에서는 지정함으로써 주거지와 상업지의 균형 잡힌 개발을 통해 도시의 경쟁력을 높이고, 새로운 도심지를 형성하는데 도움을 줍니다.
또한 도시의 지속 가능한 발전을 위해 중요한 역할을 하며, 장기적으로는 주민 삶의 질을 향상시키는 데 기여합니다. 따라서 구역 지정의 주체인 정부와 지자체는 지역 특성과 개발 수요를 신중히 고려해 유연한 계획 운영이 필요합니다.
지금까지 지구단위계획구역이란 무엇인지, 장단점 등에 대해 설명해봤는데요. 정책을 입안하거나 행정 실무를 하는 분들에게 좋은 참고 자료가 되기 바랍니다.