아파트 선분양 후분양 제도 장단점

아파트 선분양 후분양 제도의 차이와 각각 장점과 단점을 깔끔하게 전달하려고 합니다. 다만 대중들이 아직은 잘 모르는 후분양제에 대한 정보를 더 자세히 정리했으며, 추가로 왜 선분양을 하는지, 왜 후분양을 하는지 그 배경(목적)까지 간단히 다루었으니 좋은 참고자료가 되기 바랍니다.

 

1. 선분양(Pre-construction Sales)

개념: 아파트가 완공되기 전에 미리 판매(분양)하는 방식입니다. 달리 말하면 소비자는 건설이 시작되거나 공정 중일 때 구매하는 형태입니다.

 

장점:

- 가격이 상대적으로 저렴: 주로 착공 시점에 가격이 책정되므로, 완공 후 시세가 오른다면 차익을 기대할 수 있습니다.

- 선택의 다양성: 사전계약 단계와 같은 초기 분양 시기에 계약하면, 구체적인 층수나 조망 방향 등에서 원하는 조건의 호실을 선택할 수 있는 가능성이 높습니다.

 

단점:

- 완공 후 품질 리스크: 주어진 공기(공사 기간)에 맞추어 작업하다 보면 간혹 서두르게 되어 부실 시공 문제가 제기될 수 있습니다.

- 입주 시기 불확실: 공사 일정이 지연될 경우, 실제 입주가 늦어질 수 있습니다.

 

2. 후분양(Post-construction Sales)

개념: 아파트 공정률이 60~70% 이상 진행되었거나 또는 완공된 후에 판매하는 방식입니다. 즉, 어느 정도 건물이 올라간 것을 확인하고 구매할 수 있는 형태입니다.

 

장점:

- 품질 확인 가능: 현장이나 실물을 직접 보고 구매할 수 있어 품질에 대한 불안감이 적습니다. 예를 들어  건물 외관, 내부 마감 상태, 단지 환경 등을 확인할 수 있습니다. 평면도 타입이나 모델하우스를 통해 상품을 예상하는 선분양과 달리 직접 보고 판단합니다.

- 입주 시기 확정: 거의 완공되었거나 공정률이 상당히 진척되었을 때 구매하기 때문에 시기가 비교적 명확합니다. 경우에 따라 계약 후 즉시 또는 정해진 일정에 따라 신속하게 입주할 수 있습니다.

- 불확실성 최소화: 시공 과정에서 발생할 수 있는 설계 및 구조변경에 대한 리스크가 작습니다. 즉 당초 계획된 모습으로 완성될 확률이 높으며, 혹여 중도에 사업이 무산될 가능성도 낮습니다.

 

단점:

- 가격 상승 가능성: 건설 중 시세가 오른 경우, 선분양보다 비싼 가격에 구매해야 할 수 있습니다. 특히 집값이 상승하는 시기에는 가격이 크게 오를 수 있습니다.

- 선택의 폭 제한: 대부분 지어진 상태이므로 남아있는 매물 중에서 선택해야 할 수도 있습니다. 원하는 층수나 방향, 위치 등에서 선택지가 적을 수 있으며, 혹은 좋은 물건은 빠르게 소진될 수 있습니다.

- 촉박한 자금 마련 일정: 통상 청약 당첨일이나 분양 시점부터 입주시기까지 1년 안팎의 시간 밖에 여유가 없기 때문에, 이 기간 안에 계약금, 중도금을 모두 마련해야 합니다. 잔금 납부 시점도 빠를 수 있어 이를 감안해야 합니다.

 

 

3. 선분양의 목적

1) 자금 조달: 건설사가 건축 자금을 미리 확보하기 위해 선택하는 방식입니다. 착공이 시작되거나 진행 중일 때, 계약을 함으로써 원활하게 자금을 확보하고 공사비를 충당하는 것이 주된 목적입니다. 이를 통해 건설사는 금융권 대출을 줄이고 효율적으로 자금을 운용할 수 있습니다.

 

2) 소비자의 가격 이익: 완공되기 전에 가격을 확정짓기 때문에, 일반적으로 완공 후에는 시세가 높아져 결국 소비자는 저렴하게 구매할 수 있는 기회를 제공받습니다. 앞서 장점에서 언급했듯이 자연스레 시세 차익을 기대할 수 있습니다

 

3) 초기 구매자 확보(유치): 건설사는 선분양을 통해 초기 구매자를 확보할 뿐만 아니라 사업 성패를 대략 예측할 수 있습니다. 또한 소비자들로부터 관심을 끌기 위한 마케팅으로도 활용할 수도 있습니다.

 

4. 후분양의 목적

1) 품질 보증: 주요 목적 중 하나는 품질을 보장하는 것입니다. 아파트가 어느 정도 지어져 있기 때문에, 소비자는 완성된 상태를 직접 보고 품질을 확인할 수 있습니다. 이는 소비자의 불안감을 줄이고, 상품에 대한 신뢰도를 높일 수 있습니다.

 

2) 소비자의 선택권 강화: 실제 주거 환경과 내부 구조 등을 보고 결정하므로, 더 명확한 선택 기준을 제공합니다. 결과적으로, 품질에 대해 더 많은 정보는 소비자로 하여금 합리적인 판단을 하는데 기여하게 됩니다.

 

3) 건설사의 브랜드 신뢰도 강화: 건설사는 소비자에게 완성된 주택의 품질을 직접 증명함으로써, 신뢰도를 높일 수 있습니다. 이는 향후 마케팅을 할 때도 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

 

 

위 내용을 요약 정리해보면 공급자 입장에서 선분양은 건설사의 자금 확보, 소비자에게 가격 헤택 제공, 초기 구매자 유치라는 이점 때문에 선호된다면, 후분양은 품질 보증, 선택권 강화라는 이점 때문에 선호된다고 할 수 있습니다. 이상 위 정보가 도움이 되었길 바랍니다.