소규모 재건축 절차 장단점

과거 산업화 시대에는 넓은 부지 일대를 싹 밀어버리고 그 위에 다시 기반시설을 짓는 대규모 재개발, 재건축이 선호되었는데요. 요즘에는 이미 개발이 이루어진 곳에선 정확한 건축물의 진단으로 범위는 작지만 효율성을 높이는 방식이 선호되고 있습니다. 이와 관련해 소규모 재건축 절차와 장단점에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

1. 소규모 재건축의 개념

- 소규모 재건축은 기존의 재건축과 비교해 규모가 작은 주택 또는 건축물을 대상으로 진행하는 사업을 지칭합니다. 

- 도시 및 주거환경 정비법에 따라 아파트 같은 일반 재건축과는 다르게 추진위원회 설립 절차나 정비계획 수립이 생략될 수 있어 절차가 간소한 것이 특징입니다.

 

2. 소규모 재건축의 대상

- 200세대 미만의 공동주택

- 노후화된 주택: 준공 후 20년 이상 경과한 건축물로서, 구조적 안전성이나 주거 환경 개선이 필요하다고 판단되는 경우가 대상이 됩니다.

- 토지 등 소유자의 동의: 재건축을 추진하려면 토지 또는 건물 소유자의 75% 이상의 동의가 필요합니다.

 

3. 소규모 재건축 절차

(1) 사전 준비 단계

사업 계획 수립: 소규모 재건축 절차의 가장 첫 단계입니다. 먼저 대상 건물의 노후화 상태, 사업의 타당성, 비용 및 수익성을 조사하고 진행해도 좋을지 판단하고 검토합니다. 이 때 건축사나 부동산 전문가로부터 자문을 구할 수 있습니다.
조합 설립: 소규모 재건축의 경우, 조합 설립이 필수적입니다. 조합은 사업의 주체로서 계획 수립, 시공사 선정, 인허가 등 사업 전반을 관장합니다. 토지 및 건물 소유자들의 3분의 2 이상 동의를 받아 설립되며, 조합장도 함께 선출됩니다. 

 

(2) 정식 절차 진행

사업 계획 승인: 조합이 구성되고 나면, 정식으로 사업 계획서를 제출하고, 관할 행정기관의 승인을 받습니다.(=인가) 이 때 인근 주민들의 의견 청취가 필요할 수 있으며, 사업의 세부 사항이 논의됩니다. 인가를 득하고 나면 이제는 공식적으로 사업을 추진할 수 있습니다.
시공사 선정: 사업 계획 승인이 완료되면, 조합은 시공사를 선정합니다. 시공사는 재건축을 실제로 수행할 건설사를 의미하며, 공정한 입찰 과정을 통해 선정됩니다.

 

 

(3) 착공 및 진행

이주 및 철거: 사업 승인이 나면, 거주자들이 이주를 시작하고 기존 건물의 철거가 이루어집니다. 이 과정에서 이주비나 보상금에 대한 문제가 발생할 수 있으며, 조합이 이를 관리합니다.
착공 및 공사: 이제부터  공사에 돌입하는 단계입니다. 철거가 완료되면  시작되는데요. 공사 기간은 규모에 따라 다르지만, 소규모 재건축의 경우 일반적으로 1~2년 정도가 소요됩니다.

 

(4) 완공 및 입주

준공 승인: 공사가 완료되면, 관할 행정기관으로부터 준공 승인을 받아야 합니다. 이 과정에서 건물이 계획대로 지어졌는지, 안전 기준을 충족하는지 등이 점검됩니다.
입주 및 정산: 준공 승인 후, 소유자들이 새로 지어진 건물에 입주합니다. 이때 사업 비용에 대한 정산이 이루어지며, 추가적인 비용이 발생할 경우 조합원이 이를 분담하게 됩니다.

 

(5) 사후 관리

사후 관리: 소규모 재건축 절차의 마지막 단계입니다. 입주 후 건물에 문제가 발생한다면 시공사와 협의하여 보수 작업을 진행할 수 있습니다. 또한 이 때 조합 해산 절차가 진행됩니다.

 

4. 소규모 재건축 장단점

(1) 소규모 재건축 장점

절차 간소화: 앞서 언급했지만 절차가 간소화되어 진행 속도가 빠릅니다. 특히 추진위원회 설립이나 정비계획 수립이 필요 없으므로, 시간과 비용을 절감할 수 있습니다.

비용 절감: 상대적으로 비용이 적게 소요되고, 필요한 행정 절차가 적어 추가로 발생할 비용 부담이 낮습니다.

도시환경 개선: 노후화된 주택을 현대식 건물로 다시 지음으로써, 거주 환경이 개선되고 그 지역 일대의 가치를 높일 수 있습니다.

 

(2) 소규모 재건축 단점

1. 경제적 수익성의 제한

- 규모의 경제 부재: 아무래도 대규모 재건축에 비해 사업 규모가 작기 때문에, 비용 대비 수익성이 낮을 수 있습니다. 대규모 재건축은 여러 세대가 함께 건축되면서 비용 분담이 가능할 뿐만 아니라, 공급 세대를 늘리거나 단지 내 상업시설 등을 같이 조성해 수익성을 극대화할 수 있지만 소규모 재건축은 그렇게 하기가 어렵습니다.

- 분양가 상승 압박: 이렇게 수익성을 확보하기 위해 분양가를 높여야 할 수도 있습니다. 하지만  지나치게 높아지면 미분양 리스크가 발생할 수 있으며, 그렇게 되면 사업 자체가 성공적으로 진행되지 못할 가능성도 있습니다.

 

2. 동의율 확보의 어려움

- 높은 동의율 요구: 조합 설립 및 사업 추진을 위해 소유자의 75% 이상의 동의를 받아야 합니다. 적은 세대수 내에서 이 동의율을 확보하는 것은 예상보다 어렵습니다. 특히, 일부 소유자가 반대할 경우 사업이 지연되거나 무산될 위험이 있습니다.

- 소유자 간 갈등: 동의율 확보 과정에서 소유자들 간의 갈등이 생길 수 있습니다. 재건축에 대한 이해관계가 다를 수 있기 때문에, 이를 조정하는 과정에서 시간과 노력이 많이 들며 심한 경우 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

 

 

 

3. 제한된 설계 및 공간 활용

- 공간 활용의 한계: 대지 면적이 제한적이기 때문에, 설계 및 공간 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 결국 주거 환경의 개선이 기대에 미치지 못할 수 있으며, 추가적인 부대시설이나 편의시설을 마련하기 어려울 수 있습니다.

- 높은 건축 비용: 활용할 수 있는 면적이 적어, 동일한 비용으로 건축할 수 있는 건물의 규모나 품질 면에서 제한적입니다. 이는 완공되더라도 주거 만족도를 떨어뜨리는 요인이 될 수 있습니다.

 

4. 사업 추진 과정의 복잡성

- 복잡한 행정 절차: 절차가 간소화되었다고는 하지만, 여전히 인허가 등 행정 절차는 복잡할 수 있습니다. 특히 처음 추진한다면 행정 경험이 부족해 실수하거나 지연되는 문제도 발생할 수 있습니다.

- 지자체의 승인 문제: 일부 지방자치단체에서는 승인을 까다롭게 하는 경우가 있습니다. 이는 사업 진행에 예기치 못한 돌발 변수로 작용할 수 있습니다.

 

그 밖에도 소규모 재건축 단점으로는 시공 과정에서 기초 공사의 보강이 필요해 예상치 못한 비용 증가로 이어질 수 있다는 점과, 대규모에 비해 미래 가치가 낮게 평가될 수 있기 때문에 이는 재산 가치 상승에도 영향을 줄 수 있다는 점 등이 있습니다.

 

 

이상으로 요점만 간략하게 소규모 재건축 절차와 단점 등을 설명해드렸는데요. 아무래도 해당 과정은 건축과 행정분야에서도 어느 정도 복잡한 지식과 노련한 경험이 요구될 수 있으므로, 각 단계에서 전문가의 조언을 구하는 것이 큰 도움이 될 수 있다는 점 참고하기 바랍니다.